フローリングの毀損等が複数ある場合、当該居室全体の張り替えが必要になります。賃借人の負担は耐用年数から算定することになります。従って、賃貸していた期間が長ければそれだけ賃借人の負担割合は少なくなります。

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通常損耗とは、賃借人の通常の使用により生じる損耗の事です。例えば、日照り等による壁クロスの変色は通常損耗となり、賃貸人の負担となります。

経年変化とは、建物・設備等の自然的な劣化・損耗等をいいます。例えばカーペットは６年で残存価値を１円となることを想定し、賃貸人と賃借人の負担割合を算定します。（国土交通省ガイドラインより）

原状回復とは、賃借人の居住や使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、前漢注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧する事です。

つまり、賃借人が賃貸している物件に傷をつけたりすると賃借人が修繕費を負担することになります。

ペット不可の物件で猫が傷つけた損傷は賃借人の負担となります。このときどこまでの範囲で賃借人が修繕費を負担しなければいけないのかが問題となりますが、国土交通省のガイドラインによりますと「㎡単位が望ましいとしつつ、あわせて、やむを得ない場合は毀損箇所を含む一面分の張り替え費用を、毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられる」としています。

賃借人の原状回復義務は賃貸人が原状回復以上の利益を得ることがないようにする事が前提となってきます。

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一般的には賃貸人が原状回復工事をしますので、業者の指定も賃貸人が行うのが一般的です。

契約書に業者の指定について規定がある場合はその規定に従うことになります。契約書に規定がなく賃借人が業者を指定した場合は物件を返還する前に原状回復しなければならず、返還予定期日を過ぎると賃料が発生してしまいます。また、物件と同等の材質仕上がり等に応じて修繕などを行い返還しないと、賃貸人は原状回復工事のやり直しなどを請求しなければいけなくなる可能性が出てきます。

こういう事を踏まえると賃貸人が業者を指定した方が無用なトラブルを防ぐ事が期待できます。

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入居時と退去時に、契約内容を正確に理解し、賃貸人・賃借人双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておけば損傷や損耗の発生時期をめぐるトラブルが少なくなります。そうすることで、修繕費をどちらが負担するかが明確になり敷金返還についてもトラブルが少なくなる事が期待できます。

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借用証でもトラブル防止になりますが、できれば公正証書にしておいた方が良いでしょう。

返済方法も分割の場合は銀行振込にしておいた方が安全です。銀行振り込みにしておけば、振込用紙もありますし、債権者の通帳にも記録がありますので「払った払ってない」という水掛け論を防ぐ事が出来ます。

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借用証とは、借主がお金を借りた際に貸主へ渡す証書です。借用証は金銭消費貸借契約の成立要件とはなりませんが、借主の署名捺印がありますので証拠となります。

金銭消費貸借契約書は、貸主と借主との間で作成します。金銭消費貸借契約書と借用証の証拠としての価値はほぼ同じです。

借用証は、借主が全額返済した時は、貸主は借主に対して借用証を返還しなければいけません。

⇒契約書について

借地借家法第３２条では賃料増減額請求権の定めがあります。これは強行法規なので当事者間で賃料の改定をしないという契約にしても、同法３２条は適用されます。

定期建物賃貸借契約については特約で同法３２条の適用を排除することが可能です。

この特約を行った場合は、賃借人の賃料減額請求権も行使できなくなります。

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